Την κατάσταση που επικρατεί σήμερα στην αγορά περιγράφει τηλεγράφημα του ΑΠΕ-ΜΠΕ.

Αναμφίβολα η κρίση του κορωνοϊού προκαλεί τα εξής:

- Μείωση της ζήτησης για βραχυχρόνιες μισθώσεις λόγω πτώσης του τουρισμού

- Αύξηση της προσφοράς κατοικιών για μακροπρόθεσμες μισθώσεις

Ως αποτέλεσμα, τόσο οι τιμές πώλησης, όσο και τα μισθώματα που ζητούνται στον οικιστικό κλάδο του real estate, έχουν ήδη αρχίσει να υποχωρούν σε συγκεκριμένες περιοχές.

Πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων που τα διέθεταν μέσω Airbnb τηρούν στάση αναμονής μέχρι να ξεκαθαρίσει η κατάσταση στον τουρισμό εφέτος, ώστε να λάβουν τις τελικές τους αποφάσεις.

Αν λοιπόν διαφανεί ότι οι εισερχόμενοι τουρίστες θα υποχωρήσουν σε μεγάλο βαθμό, η προσφορά κατοικιών για μακροχρόνια ενοικίαση θα αυξηθεί περαιτέρω, πιέζοντας περισσότερο τιμές πώλησης και μισθώματα.

Τι δείχνουν τα πρώτα στοιχεία

Σύμφωνα με τα στοιχεία του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών Ε-Real Estates, η πτώση αφορά τόσο τα ενοίκια όσο και τις τιμές αγοραπωλησιών.

Οπως τονίζει μιλώντας στο ΑΠΕ-ΜΠΕ ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Δικτύου, σημάδια κόπωσης υπήρχαν και πριν από την κρίση της πανδημίας, ενώ διαφορές καταγράφονται στις τιμές πώλησης τον Απρίλιο του 2020 σε σύγκριση με τον Φεβρουάριο του τρέχοντος έτους.

Οι μεγαλύτερες μειώσεις καταγράφονται σε περιοχές που το προηγούμενο χρονικό διάστημα είχε καταγραφεί ραγδαία αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης.

Μείωση έως 20% στα τιμήματα

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η Κυψέλη, όπου η μείωση των ζητούμενων τιμών πώλησης κυμαίνεται από 9,18% έως και 20%, ενώ υπάρχουν και ακραίες μειώσεις που αγγίζουν το -40%.

Παράλληλα όσον αφορά το κέντρο της Αθήνας το 35% των ακινήτων που οι ιδιοκτήτες αυτοβούλως μείωσαν τη ζητούμενη τιμή, είναι ακίνητα ανακαινισμένα και κυρίως ακίνητα μικρής επιφάνειας έως 50 τμ».

Για παράδειγμα, σύμφωνα με τα στοιχεία του Ε-Real Estates, στα Πετράλωνα διαμέρισμα 50 τμ ανακαινισμένο, η αυτοβούλως (χωρίς διαπραγμάτευση) μείωση της ζητούμενης τιμής, εντός 2 μηνών σε σχέση με την αρχική τιμή τον Φεβρουάριο του 2020 είναι -11,4%.

Μεγαλύτερη είναι η ποσοστιαία μείωση επί τοις εκατό της ζητούμενης τιμή στην Ομόνοια -21,4% και στο Γκάζι -16,6%.

Ακόμη και στο Κουκάκι η μείωση της ζητούμενης τιμής είναι -16,6% δηλαδή από την αρχική τιμή των 2.509 €/τμ, η τιμή μειώθηκε στις 2.109 €/τμ.

«Το μεγαλύτερο μέρος αυτών των ακινήτων, έχει αγοραστεί ή/και ανακαινιστεί μέσω δανεισμού ή μέσω ιδιωτικών κεφαλαίων. Οι ιδιοκτήτες τους στοχεύουν στην άμεση πώληση του ακινήτου, είτε με στόχο την κάλυψη του υπολοίπου δανείου είτε την αποταμίευση του αρχικού τους κεφαλαίου, φοβούμενοι την απότομη μείωση των τιμών πώλησης», σημειώνει ο κ. Μπάκας.

Καθοδική πορεία καταγράφουν οι τιμές και στα νότια προάστια, όπου οι τιμές τα τελευταία χρόνια κατέγραφαν συνεχώς αυξητικές τάσεις.

Οι μειώσεις ήδη φτάνουν το 9,1% κατά μέσο όρο με τις μεγαλύτερες μειώσεις να εντοπίζονται στην Ηλιούπολη, όπου η αρχική ζητούμενη τιμή πώλησης ήταν 2.509 €/τμ και πλέον έχει μειωθεί στις 2.083 €/τμ.

Ο ίδιος προειδοποιεί ότι «οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να είναι προετοιμασμένοι, ακόμη και για μνήμες… 2008 σε πολλές περιπτώσεις. Ήδη, πολλοί επενδυτές που επένδυαν κεφάλαια σε ακίνητα με ζητούμενη απόδοση 5%-6%, σήμερα αναζητούν επενδύσεις με αποδόσεις στο 8%. Αυτή η διαφορά, θα έχει αντίκτυπο στην τιμή πώλησης του ακινήτου μεταξύ -20% και -30%».

Τι παίζει με τα ενοίκια

Από την άλλη πλευρά, οι τιμές των ενοικίων παρουσιάζουν ήδη μια φθίνουσα τάση, ιδιαίτερα σε περιοχές που το ζητούμενο μίσθωμα είχε φτάσει στο ανώτερο επίπεδο τιμών το προηγούμενο χρονικό διάστημα και αναμένονταν η ρύθμισή τους μετά το 2ο εξάμηνο του 2020.

«Η μείωση αυτή αποτελεί στιγμιαία αντίδραση των ιδιοκτητών που χρειάζονται άμεσα εισόδημα, διότι σε πολλές περιπτώσεις το εισόδημα από το μίσθωμα καλύπτει κάποια άλλη υποχρέωση ή/και τη δόση δανείου» λέει στο ΑΠΕ-ΜΠΕ ο Θεμιστοκλής Μπάκας.

Παράλληλα, προσθέτει,«δεν είναι λίγοι οι ιδιοκτήτες ακινήτων που προέβησαν σε μείωση της ζητούμενης τιμής μίσθωσης, διότι θέλησαν να μισθώσουν άμεσα το ακίνητο τους πριν έρθουν αντιμέτωποι με μεγάλες μειώσεις.

Το αποκορύφωμα των μειώσεων θα καταγραφεί μετά την καλοκαιρινή σεζόν και σταδιακά έως και την αρχή του νέου έτους.

Αρχικά, οι πρώτες γενναίες μειώσεις θα καταγραφούν σε ακίνητα των περιοχών που δεν αποτελούν τους top προορισμούς και μπήκαν τελευταίοι στο »κλάδο» των βραχυχρόνιων μισθώσεων.

Περιοχές που θα καταγράψουν τις πρώτες μειώσεις ενοικίων μετά την εποχή κοροναϊού, είναι κυρίως περιοχές του κέντρου όπως, ο Άγιος Νικόλαος, Άνω Κυψέλη, Άνω Πατήσια, Πεδίον Άρεως, Πλ. Αμερικής, Πλ. Αττικής, Γκύζι, Γούβα, Γουδί, Κολοκυνθού, Κολωνό, Κυψέλη, Ν. Κυψέλη, Σεπόλια καθώς και σε πολλά τμήματα της Καλλιθέα και του Ν. Κόσμου που δεν συνορεύουν με το Κουκάκι.

Καθοριστικό παράγοντα διαμόρφωσης στις τιμές των ενοικίων θα αποτελέσει ο αριθμός των ακινήτων που θα επιστρέψουν από την μακροχρόνια στη βραχυχρόνια μίσθωση το αμέσως επόμενο διάστημα.

Αναλυτές υποστηρίζουν ότι στο άμεσο μέλλον, ιδιαίτερα μετά τον Σεπτέμβριο του 2020 μέχρι και τις αρχές του νέου έτους, η κτηματαγορά, όσον αφορά τις μισθώσεις ακινήτων, θα αυτορυθμιστεί και δεν θα θυμίζει σε τίποτα την εποχή του β’ εξαμήνου του 2018 και το 2019.

Όπως δείχνουν τα στοιχεία του Ε-Real Estates, οι ιδιοκτήτες – φυσικά πρόσωπα στις πιο δημοφιλείς περιοχές των βραχυχρόνιων μισθώσεων (Πλάκα, Θησείο, Κουκάκι, Εμπορικό Τρίγωνο) που διαθέτουν 1-2 ακίνητα, κρατούν ακόμη στάση αναμονής και δεν επιστρέφουν στις μακροχρόνιες μισθώσεις.

Το μεγαλύτερο ποσοστό ακινήτων που επιστρέφουν στις μακροχρόνιες μισθώσεις από τις άνωθεν περιοχές, είναι ακίνητα που ανήκουν -διαχειρίζονται από εταιρείες που επιθυμούν να επιμερίσουν τις απώλειές τους και επιστρέφουν μέρος των διαχειριζόμενων ακινήτων στις συμβατικές- παραδοσιακές μισθώσεις για 4-5 μήνες ή/και 1 έτος, μέχρι να δουν τα νέα δεδομένα σε σχέση με την πανδημία του κοροναϊού.