Την εκτίμηση αυτή διατυπώνει η Εθνική Τράπεζα, οι οικονομολόγοι της οποίας προβλέπουν ότι τουλάχιστον για τα επόμενα δύο έτη οι τιμές θα συνεχίσουν ανοδικά.

Τις ανατιμήσεις θα τροφοδοτήσει από τη μία πλευρά η μικρότερη προσφορά σε σχέση με τη ζήτηση και από την άλλη το υψηλό κατασκευαστικό κόστος.

Στο πλαίσιο αυτό, αναμένεται ότι τη διετία 2023 - 2024 οι τιμές των κατοικιών θα αυξηθούν κατά 7% κατά μέσο όρο ετησίως.

Ρεκόρ 30 ετών

Σύμφωνα με την Εθνική Τράπεζα, το α΄ τρίμηνο του 2023 η μέση τιμή στις κατοικίες πανελλαδικά αυξήθηκε κατά 14,5%.

Όπως αναφέρουν οι οικονομολόγοι της, πρόκειται για τον ισχυρότερο ρυθμό αύξησης που καταγράφεται τα τελευταία 30 τουλάχιστον χρόνια.

Υπερβαίνει δε σημαντικά το μέσο όρο της Ευρωζώνης που ανήλθε σε μόλις 0,3% ετησίως την ίδια περίοδο.

Από τα χαμηλά τους το γ΄ τρίμηνο του 2017 οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα καταγράφουν πλέον σωρευτική αύξηση υψηλότερη του 50%.

Παρ΄ όλα αυτά παραμένουν χαμηλότερα κατά 14% από το ιστορικό υψηλό του 2008, σε αντιδιαστολή με το μ.ο. της Ευρωζώνης που οι τιμές βρίσκονται 37% υψηλότερα από το 2008.

Θα συνεχιστεί η άνοδος

Σύμφωνα με την Εθνική Τράπεζα, οι τρέχουσες τάσεις αλλά και τα βασικά ευρήματα της ανάλυσης επιβεβαιώνουν ότι η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε πιο πρώιμο σημείο του κύκλου ανάκαμψης, σε σύγκριση με τις περισσότερες χώρες της Ευρωζώνης που παρέμειναν σε έντονα ανοδική τροχιά για τουλάχιστον μια δεκαετία.

Αρκετές μάλιστα από αυτές έχουν εισέλθει σε φάση διόρθωσης, λόγω της αύξησης των επιτοκίων και της επιβράδυνσης της οικονομικής δραστηριότητας.

Κατά τους αναλυτές του συστημικού ομίλου, οι ενδείξεις υπερβάλλουσας ζήτησης – τουλάχιστον όσον αφορά άμεσα εμπορεύσιμα ακίνητα – και το αυξημένο κόστος κατασκευής προοιωνίζουν ανθεκτική ανοδική τάση στις τιμές, σε ορίζοντα τουλάχιστον διετίας, παρά τις προκλήσεις που θέτει το νέο επιτοκιακό περιβάλλον διεθνώς.

Όπως αναφέρουν, δεδομένης της εξισορρόπησης της αγοράς το 2022 και της εμφάνισης κάποιων ενδείξεων υπερβάλλουσας ζήτησης, η μετακύλιση του αυξανόμενου κατασκευαστικού κόστους διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην πορεία των τιμών, επεξηγώντας περίπου το 60% της ανατίμησης κατά το 1ο τρίμηνο του 2023.

Ως εκ τούτου, το υψηλό κατασκευαστικό κόστος και η ανθεκτική ζήτηση αναμένεται να οδηγήσουν σε περαιτέρω αυξήσεις των τιμών κατοικιών βραχυπρόθεσμα, οδηγώντας – για πρώτη φορά σε μια δεκαετία – το λόγο του δείκτη τιμών ακινήτων προς το διαθέσιμο εισόδημα άνω του μ.ο. της Ευρωζώνης στα τέλη του 2023 και το 2024.

Το κόστος κατασκευής

Πράγματι, το κόστος κατασκευής αυξήθηκε με μέσο ετήσιο ρυθμό 7,4% το 2021-22 – σύμφωνα με τον σύνθετο δείκτη κόστους δομικών υλικών της ΕΛΣΤΑΤ – και κατά 8,7% ετησίως το 7Μ:2023, παραμένοντας 20% υψηλότερο από το μέσο επίπεδό του κατά την προηγούμενη δεκαετία.

Η επίδραση αυτή διαχέεται σταδιακά στο σύνολο των εμπορεύσιμων κατοικιών παρότι επηρεάζει πρακτικά τις νεόδμητες, καθώς και το κόστος ανακαίνισης.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της Εθνικής, η ζήτηση θα συνεχίσει να επιταχύνεται και θα φτάσει σε περίπου 35 χιλ. κατοικίες ετησίως τα επόμενα χρόνια, κυμαινόμενη ελαφρώς υψηλότερα της προσφοράς.

Το γεγονός αυτό θα δημιουργήσει προσωρινά υπερβάλλουσα ζήτηση περίπου 30 χιλ. κατοικιών το 2023-24.

Μέση ετήσια άνοδος 7%

Σε συνδυασμό με την αρκετά σταδιακή αποκλιμάκωση του κόστους κατασκευής, αναμένεται μία μέση άνοδος των τιμών κατοικιών κατά περίπου 7% ετησίως την ίδια περίοδο.

Σε πιο μακροπρόθεσμο ορίζοντα, εκτιμάται πως θα απαιτηθούν συνολικά πάνω από 45 δισ. ευρώ νέων επενδύσεων (σε σταθερές τιμές) σε οικιστικά ακίνητα έως το 2030 (σχεδόν 6 δισ. ευρώ ετησίως).

Μόνον έτσι, θα διασφαλισθεί η ισορροπία ζήτησης και προσφοράς και θα επιτευχθεί ο στόχος για ενεργειακή αναβάθμιση του 10% περίπου του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος κατοικιών που προβλέπεται στο αναθεωρημένο Εθνικό Σχέδιο για την Ενέργεια και το Κλίμα (ΕΣΕΚ).

Η εν λόγω προσαρμογή θα εξασφαλίσει εναρμόνιση της μεσομακροπρόθεσμης πορείας των τιμών κατοικιών με αυτή του διαθεσίμου εισοδήματος των νοικοκυριών.