Η μείωση των διατραπεζικών επιτοκίων Εuribor σε ιστορικά χαμηλά, η ομαλοποίηση των συνθηκών στις διεθνείς αγορές χρήματος και η επαναφορά των αποδόσεων στις προθεσμιακές καταθέσεις σε φυσιολογικά επίπεδα τους δίνει τη δυνατότητα να προχωρήσουν σε γενναίες περικοπές στα σταθερά επιτόκια των δανείων της κατηγορίας. Τα αρμόδια τμήματα των τραπεζών θα προσπαθήσουν να αντιστρέψουν τη στροφή των νοικοκυριών στα κυμαινόμενα επιτόκια, τα οποία, παρά την άνοδο των spreads, είναι πιο χαμηλά από ποτέ λόγω της πτώσης των ευρωπαϊκών επιτοκίων.
Το επόμενο διάστημα έμφαση θα δοθεί στα δάνεια με επιτόκιο σταθερό ως και πέντε χρόνια τα οποία παραμένουν ακριβά και υπάρχουν περιθώρια να γίνουν περισσότερο ελκυστικά. Εξάλλου θα γίνει χρήση και της ρύθμισης για την εγγύηση μέρους του δανείου από το Δημόσιο ώστε το ποσοστό χρηματοδότησης να φθάνει στο 100% της εμπορικής αξίας του ακινήτου. Παράλληλα τα τμήματα μάρκετινγκ των τραπεζών θα στοχεύσουν στη δημιουργία αισθήματος ασφαλείας στις τάξεις των νοικοκυριών χρησιμοποιώντας μεθόδους όπως ο καθορισμός μιας οροφής στο ύψος της μηνιαίας δόσης για ένα συγκεκριμένο διάστημα ή η ασφάλιση του δανείου σε περίπτωση απρόσμενων για τον δανειολήπτη εξελίξεων.
Ηδη αρκετά πιστωτικά ιδρύματα έχουν προχωρήσει σε μειώσεις των σταθερών επιτοκίων τους και αναμένεται το επόμενο διάστημα να ακολουθήσουν και άλλες. Οπως επισημαίνουν τραπεζικοί, ο ανταγωνισμός θα λειτουργήσει για μία ακόμη φορά στα στεγαστικά δάνεια καθιστώντας την ελληνική αγορά μία από τις φθηνότερες στην ευρωζώνη, όπως κατά τη διετία 2007-2008. Η υποχώρηση των επιτοκίων βέβαια δεν σημαίνει ότι αυτόματα οι πωλήσεις των στεγαστικών δανείων θα επανέλθουν στα προ της κρίσης επίπεδα. Για να υπάρξει σαφής ανάκαμψη και να αυξηθεί η αναιμική ζήτηση που παρατηρείται σήμερα για αγορά στέγης θα πρέπει να βελτιωθεί σε σημαντικό βαθμό η ψυχολογία των καταναλωτών.
Το πρώτο επτάμηνο της εφετινής χρονιάς τα νέα δάνεια ανήλθαν σε 4,18 δισ. ευρώ, μειωμένα κατά σχεδόν 50% σε σχέση με την αντίστοιχη περυσινή περίοδο. Από αυτά το 65% χορηγήθηκε με κυμαινόμενο ή σταθερό για έναν χρόνο επιτόκιο έναντι ποσοστού 30% που είχε διαμορφωθεί αντίστοιχα το διάστημα Ιανουαρίου- Ιουλίου 2008. Είναι σαφής η στροφή των νοικοκυριών στα κυμαινόμενα επιτόκια, τα οποία βρίσκονται σε ιστορικά χαμηλά, υποχωρώντας τον περασμένο Ιούλιο κατά μέσον όρο σε 3,27% από 5,30% έναν χρόνο νωρίτερα. Πάντως αξίζει να σημειωθεί ότι μεγάλο μέρος από τα δάνεια που χορηγήθηκαν εφέτος κατευθύνθηκε στην αναχρηματοδότηση παλαιών οφειλών και όχι στην κτηματαγορά.
Οπως τονίζει διευθυντής Στεγαστικής Πίστης μεγάλης τράπεζας με ισχυρό μερίδιο στην ελληνική αγορά, ο κόσμος είναι ανήσυχος για το μέλλον και οι προσδοκίες για την εξέλιξη του εισοδήματός του βρίσκονται στο ναδίρ. «Με αυτή την ψυχολογία δύσκολα αποφασίζεις να αγοράσεις σπίτι» προσέθεσε ο ίδιος. Για τον λόγο αυτόν οι τράπεζες επαναφέρουν στο προσκήνιο τα προγράμματα που προστατεύουν τους πελάτες τους από τις επιπτώσεις που μπορεί να έχει στα προσωπικά οικονομικά τους η ύφεση που πλήττει όλον τον πλανήτη. Η κλασική μέθοδος που χρησιμοποιείται και αυτή τη φορά από τις τράπεζες είναι η μείωση των σταθερών επιτοκίων τους για διάρκεια ως και πέντε έτη ώστε να μπορούν να προσφέρουν σταθερή και ταυτόχρονα χαμηλή δόση σε μια περίοδο όπου τα νοικοκυριά αισθάνονται ανασφάλεια ως προς το ύψος των μελλοντικών εισοδημάτων τους.
Αλλες τράπεζες επέλεξαν να παρέχουν προγράμματα με προστασία στην άνοδο των επιτοκίων, γεγονός που εξασφαλίζει στον δανειολήπτη ότι η δόση του δεν θα ξεπεράσει ένα προκαθορισμένο πλαφόν, ανεξάρτητα από την πορεία του κόστους δανεισμού διεθνώς.
Το νέο «τέχνασμα» που χρησιμοποιείται είναι η παροχή παράλληλα με τα στεγαστικά δάνεια ασφαλιστικών προγραμμάτων που εξασφαλίζουν τον δανειολήπτη σε περίπτωση που χάσει για ένα διάστημα τη δουλειά του. Δηλαδή, η ασφαλιστική εταιρεία μπορεί, π.χ., να πληρώνει τις μηνιαίες δόσεις για διάστημα ως και 12 μηνών ώσπου ο δανειολήπτης να ξαναβρεί εργασία. Εξάλλου προσφέρονται ευελιξίες που υπήρχαν και παλαιότερα, όπως η δυνατότητα μείωσης της μηνιαίας δόσης για κάποιο διάστημα ή παράλειψης κάποιων δόσεων μέσα στον χρόνο.
Το γεγονός βέβαια ότι οι τράπεζες προχωρούν σε βελτίωση των όρων δανεισμού δεν σημαίνει ότι έχουν ελαστικοποιήσει και τα κριτήρια αξιολόγησης των αιτημάτων που δέχονται. Μπορεί πλέον να μην πετούν στον κάλαθο των αχρήστων χωρίς να τις εξετάσουν προηγουμένως τις αιτήσεις που δέχονται, όπως συνέβαινε λίγους μήνες νωρίτερα, ωστόσο παραμένουν αυστηρές κατά τη διαδικασία αξιολόγησης της πιστοληπτικής ικανότητας των υποψήφιων δανειοληπτών. Δεν είναι τυχαίο ότι εξετάζουν ακόμη και τις προοπτικές του κλάδου στον οποίο εργάζεται ή δραστηριοποιείται ο αιτούμενος δανειοδότηση προκειμένου να εκτιμήσουν τους κινδύνους που αντιμετωπίζει λόγω της κρίσης. Οι καλύτεροι πελάτες πλέον θεωρούνται οι δημόσιοι υπάλληλοι, οι οποίοι δεν κινδυνεύουν να απολυθούν, ενώ σε δυσμενέστερη θέση βρίσκονται οι νέοι ελεύθεροι επαγγελματίες, το μέλλον των οποίων δεν μπορεί εύκολα να προβλεφθεί.
Η επιλογή του επιτοκίου
Κρίσιμη παράμετρος για το συνολικό κόστος ενός στεγαστικού δανείου θεωρείται η επιλογή του επιτοκίου. Την τρέχουσα περίοδο η αβεβαιότητα για τις εξελίξεις στην ελληνική και στη διεθνή οικονομία ενισχύει τον προβληματισμό των δανειοληπτών όσον αφορά το επιτόκιο που πρέπει να διαλέξουν για το στεγαστικό τους δάνειο. Η τελική επιλογή εξαρτάται από τον βαθμό ρίσκου που είναι διατεθειμένοι να πάρουν και από τις προσδοκίες που έχουν για το πώς θα κινηθούν μελλοντικά τα επιτόκια.
Ετσι, αν κάποιος θέλει να αναλάβει έναν βαθμό ρίσκου, τότε θα προτιμήσει στεγαστικό δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο ώστε να εκμεταλλευθεί τα πρώτα χρόνια των χαμηλών επιτοκίων και στη συνέχεια να μετατρέψει το κυμαινόμενο επιτόκιο σε σταθερό. Σε γενικές γραμμές, σε περιόδους όπου η τάση για την πορεία των επιτοκίων είναι πτωτική, είναι προτιμότερη η επιλογή κυμαινομένων επιτοκίων. Συνεπώς, αν οι δανειολήπτες πιστεύουν ότι τα επιτόκια θα κινηθούν πτωτικά, τότε επιλέγουν κυμαινόμενο επιτόκιο. Παράλληλα μπορούν να εκμεταλλευθούν τη δυνατότητα πρόσθετων καταβολών, αφού στα συγκεκριμένα προγράμματα δεν υπάρχει ποινή πρόωρης εξόφλησης. Ετσι, εφόσον χρησιμοποιηθεί η δυνατότητα αυτή, μπορεί να επιτευχθεί μείωση των τόκων και της μηνιαίας δόσης.
Η επιλογή κυμαινομένου επιτοκίου εξασφαλίζει το πλεονέκτημα ότι οι δόσεις θα μειωθούν όταν μειωθούν τα επιτόκια, αλλά συνεπάγεται και μειονεκτήματα, όπως η δυσκολία του προγραμματισμού δαπανών όταν μεταβάλλονται τα επιτόκια, καθώς και η αύξηση των δόσεων σε περίπτωση ανόδου των επιτοκίων. Για όσους δανειολήπτες δεν επιθυμούν το ρίσκο η καλύτερη λύση είναι να λάβουν στεγαστικό δάνειο με σταθερό επιτόκιο. Η διαφορά μεταξύ κυμαινομένων και σταθερών επιτοκίων για αρκετές διάρκειες δανείων δεν είναι μεγάλη. Επίσης, η επιλογή σταθερού επιτοκίου είναι προτιμότερο να γίνεται σε περιόδους ανόδου των επιτοκίων. Ετσι, αν οι δανειολήπτες πιστεύουν ότι τα επιτόκια θα κινηθούν ανοδικά, τότε επιλέγουν δάνειο σταθερού επιτοκίου.
Τα δάνεια σταθερού επιτοκίου παρέχουν ασφάλεια σε περιπτώσεις μεταβολών των επιτοκίων, δίνουν δυνατότητα επιλογής χρονικών περιόδων σταθερού επιτοκίου και καθιστούν ευκολότερη την κατάρτιση του προϋπολογισμού στη διάρκεια της περιόδου ισχύος τους. Το μειονέκτημά τους είναι ότι οι δανειολήπτες δεν γνωρίζουν το ύψος του κυμαινομένου επιτοκίου που θα ισχύσει μετά τη λήξη της περιόδου σταθερού επιτοκίου, ενώ δεν έχουν τη δυνατότητα πρόωρης αποπληρωμής χωρίς κόστος.