Σύμφωνα με μελέτη που έδωσε στη δημοσιότητα η Eurobank, οι ονομαστικές τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα παρουσίασαν σωρευτική αύξηση 170,4% από το 1ο τρίμηνο του 1997 μέχρι το 4ο τρίμηνο του 2007.

Ακολούθως, κατά τη διάρκεια της διεθνούς χρηματοπιστωτικής κρίσης, οι τιμές παρουσίασαν σταθεροποιητικές τάσεις και έφθασαν στο υψηλότερο σημείο τους το 3ο τρίμηνο του 2008 (+171,6%).

Στο 1ο τρίμηνο του 2012 οι τιμές είχαν ήδη μειωθεί κατά 19,8% σε σχέση με τα υψηλότερα επίπεδά τους και είχαν επιστρέψει στα επίπεδα των αρχών του 2005.

Πτώση στα παλαιά ακίνητα

Τα στοιχεία που επεξεργάστηκε η Eurobank, δείχνουν ότι η πτώση των τιμών είναι μεγαλύτερη για παλαιά διαμερίσματα (χρόνος κατασκευής μεγαλύτερος των πέντε ετών), όπου η πτώση είναι 19,7%, από ό,τι για νεότερα διαμερίσματα (χρόνος κατασκευής μικρότερος των πέντε ετών), όπου η πτώση είναι 18,3%.

Επιπλέον, παρατηρείται σημαντική πτώση και του όγκου των συναλλαγών. Ο αριθμός (απόλυτος) των συναλλαγών έπεσε επίσης από 39,7 χιλιάδες το 1ο τρίμηνο του 2007 σε 5,9 χιλιάδες περίπου το 1ο τρίμηνο του 2012.

Παράλληλα, παρατηρήθηκε σταδιακή στροφή του ενδιαφέροντος των αγοραστών προς πιο μικρές και πιο φθηνές κατασκευές.

Συγχρόνως, δημιουργήθηκε μεγάλο απόθεμα αδιάθετων κατοικιών (νέων και παλαιότερων), που όμως δείχνει να έχει σταθεροποιηθεί το 2010 και 2011 μετά την υποχώρηση της κατασκευαστικής δραστηριότητας.

Η διεθνής εμπειρία

Σύμφωνα με τη διεθνή εμπειρία, οι ανοδικές φάσεις στην αγορά ακινήτων διαρκούν κατά μέσον όρο περισσότερο από ό,τι οι καθοδικές, ενώ η πτώση των τιμών είναι μικρότερη σε ποσοστό από ό,τι η άνοδος που προηγήθηκε.

Η Eurobank τονίζει ότι οι αυξήσεις των επενδύσεων σε κατοικίες προηγούνται του οικονομικού κύκλου.

Έτσι, σε περίπτωση εξομάλυνσης του μακροοικονομικού περιβάλλοντος, η δραστηριότητα στην αγορά κατοικίας αναμένεται να επανέλθει σε ανοδική τροχιά πριν από την υπόλοιπη οικονομία.

Οι Ελληνες κατασκευαστές

Σύμφωνα με την Eurobank, oι προοπτικές της αγοράς ακινήτων είναι απόλυτα εξαρτημένες από την άρση της αβεβαιότητας και την αποκατάσταση ενός σταθερού μακροοικονομικού περιβάλλοντος.

Οι Έλληνες κατασκευαστές (προσφορά) δεν είναι αισιόδοξοι για το μέλλον, όπως άλλωστε και οι Έλληνες καταναλωτές (ζήτηση). Οι εισοδηματικές αντοχές των ελληνικών νοικοκυριών είναι σήμερα χαμηλές.

Στους θετικούς παράγοντες που επηρεάζουν τις μελλοντικές προοπτικές της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα μακροπρόθεσμα περιλαμβάνονται ο τουρισμός, ο εκσυγχρονισμός του θεσμικού και νομικού πλαισίου και η σταδιακή αποκατάσταση ενός σταθερού οικονομικού περιβάλλοντος μέσω της εφαρμογής των μεταρρυθμίσεων και της συμφωνίας για μια νέα αρχιτεκτονική της Ευρωζώνης που θα εξασφαλίσει την σταθερότητα του κοινού νομίσματος.

Στους αρνητικούς παράγοντες περιλαμβάνονται το δημογραφικό πρόβλημα, η συνεχής μεταβολή προς το δυσμενέστερο, ιδίως για την αγορά κατοικίας, του φορολογικού περιβάλλοντος και η αντικειμενική αδυναμία επανάληψης των ρυθμών πιστωτικής επέκτασης της προηγούμενης δεκαετίας.

Οι προοπτικές της αγοράς

Η Eurobank σημειώνει ότι τις προοπτικές της αγοράς βαρύνει το ότι το διαθέσιμο εισόδημα των ελληνικών νοικοκυριών στο ορατό μέλλον θα είναι χαμηλότερο από ό,τι την περίοδο πριν από την κρίση.

«Η ελληνική οικονομία βρίσκεται μπροστά σε μεγάλες προκλήσεις» αναφέρει η τράπεζα, σημειώνοντας ότι «το πρόγραμμα οικονομικής προσαρμογής μπορεί να είναι αυτή τη στιγμή η μόνη διαθέσιμη πολιτική για την επίτευξη της βιωσιμότητας των δημόσιων οικονομικών, αλλά το στοίχημα της ανάπτυξης είναι εξίσου κρίσιμο».

Η Eurobank καταλήγει τονίζοντας ότι οι κίνδυνοι παραμένουν σημαντικοί και ο εκτροχιασμός του προγράμματος δεν είναι καθόλου απίθανος, συμπληρώνοντας ότι «η ανάπτυξη θα πρέπει να βασιστεί σε ένα νέο, εξωστρεφές υπόδειγμα, βασισμένο στις επενδύσεις, την καινοτομία και την εκπαίδευση».