Η ΠΟΜΙΔΑ σημειώνει ότι η τροπολογία του υπουργείου Ανάπτυξης, που ορίζει την ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης στα τρία χρόνια με τις δύο πλευρές να έχουν τη δυνατότητα για λύσης της σύμβασης, νωρίτερα, με εκατέρωθεν συμφωνία εκτιμάται ότι θα οδηγήσει σε περαιτέρω μείωση των ζητούμενων ενοικίων.

«Χιλιάδες ιδιοκτήτες κλειστών καταστημάτων ή γραφείων είναι πρόθυμοι να τα διαθέσουν στην αγορά ακόμα και με συμβολικά μισθώματα, τους αποτρέπει, όμως, απόλυτα η υποχρεωτική 16ετής δέσμευση από την ισχύουσα νομοθεσία» εξηγεί ο δικηγόρος και γραμματέας της ΠΟΜΙΔΑ Αναστάσιος Βάππας.

Αυτό συμβαίνει, σύμφωνα με τον ίδιο, επειδή θεωρούν ότι πολύ δύσκολα θα μπορούσαν να αναπροσαρμόσουν το μίσθωμα, σε περίπτωση ανάκαμψης της οικονομίας» .

Οι νέες ρυθμίσεις

Η διάρκειά των νέων μισθώσεων καθορίζεται κατ΄ αρχήν ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους. Αν συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, ισχύει ο μεγαλύτερος, υποχρεωτικά και για τις δύο πλευρές.

Αν συμφωνηθεί μικρότερος από την τριετία, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια που δεσμεύει και τα δύο μέρη.

Στην πράξη όμως τα μέρη θα έχουν την απόλυτη ευχέρεια να συμφωνούν διαφοροποιημένο χρόνο δέσμευσης για κάθε πλευρά, ανάλογα με τις ανάγκες τους, όχι όμως μικρότερο από την τριετία.

Η ελάχιστη δέσμευση

Δηλαδή κάθε μισθωτής που θέλει να κάνει μια σοβαρή επένδυση, ενώ θα διεκδικεί για τον εαυτό του μεγάλη μισθωτική διάρκεια, ο ίδιος θα ζητά να δεσμεύεται για μικρότερο χρόνο, με minimum πάντοτε την τριετία, ώστε να μπορεί να αποδεσμευθεί σε περίπτωση δυσμενούς εξέλιξης της επιχείρησής του.

Θα είναι δηλαδή συνήθεις στην πράξη και απόλυτα έγκυρες οι μισθώσεις με μεγάλη συμβατική διάρκεια υπέρ του μισθωτή, αλλά με δέσμευσή του μόνον για μια τριετία.

Όσον αφορά στη λύση των μισθωτήριων συμβολαίων, οι νέες μισθώσεις θα μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.

Η καταγγελία τους από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, μετά τη λήξη του συμβατικού τους χρόνου, ή της νόμιμης τριετίας αν ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος, γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται τρεις μήνες από την κοινοποίησή της.

Οι υφιστάμενες μισθώσεις

Στις υφιστάμενες μισθώσεις δεν θίγεται το δικαίωμα του μισθωτή για 12ετή παραμονή στο μίσθιο, αν η συμβατική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη, ούτε φυσικά στις μισθώσεις με μεγαλύτερη συμβατική διάρκεια.

Όμως κατά τη λήξη της 12ετίας δεν υφίσταται πλέον υποχρέωση του εκμισθωτή να καταβάλει αποζημίωση 24 μηνιαίων μισθωμάτων (για την «άυλη εμπορική αξία» του μισθωτή), ούτε και ισχύει πλέον η 4ετής αυτόματη παράταση της διάρκειάς της.

Όσον αφορά στη λύση των μισθωτήριων συμβολαίων, οι υπάρχουσες μισθώσεις θα μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.

Μετά τη λήξη τους οι μισθώσεις αυτές μπορούν να καταγγελθούν ελεύθερα από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, σύμφωνα με το 609 του Αστικού Κώδικα, δηλαδή, αν πρόκειται για τη συνήθη περίπτωση μισθώματος που έχει οριστεί να καταβάλλεται κατά μήνα, τουλάχιστον πριν από 15 ημέρες και ισχύει για το τέλος του ημερολογιακού μήνα.

Μονομερής καταγγελία τους από το μισθωτή γίνεται με τις ως τώρα ισχύουσες προϋποθέσεις (μετά έτος από την έναρξη, με τρίμηνη προειδοποίηση και αποζημίωση του εκμισθωτή με ένα μηνιαίο μίσθωμα).

Ιδιόχρηση ή ανοικοδόμηση

Επιπλέον, επανέρχονται οι προϊσχύσασες μέχρι το 1982 διατάξεις, αναφορικά με τις περιπτώσεις ιδιόχρησης ή ανοικοδόμησης, που προϋποθέτουν την έξωση του μισθωτή. Οι χρόνοι προειδοποίησης μειώνονται στο μισό, ώστε να είναι δίκαιη η ρύθμιση και οικονομικά εφικτή η καταβολή τους. Ειδικότερα:

Νέες προθεσμίες: Ασκηση καταγγελίας για ιδιόχρηση/ανοικοδόμηση μετά 9-18 μήνες, αντί 18-30.

Αποζημιώσεις: Ιδιόχρηση 8-15 μισθώματα, 15-20 για όμοια επιχείρηση. Ανοικοδόμηση 6-9 μισθώματα.

Παραμένουν όμως οι αυστηρότατες συνέπειες σε όσους εκμισθωτές αθετήσουν τις δεσμεύσεις τους.

Αμεση καταγγελία μισθώσεων

Ο νομοθέτης προνοεί για την προστασία των ενοικιαστών σε περιπτώσεις που πλησιάζει η λήξη των μισθωτηρίων συμβολαίων τους και υπάρχει κίνδυνος να χάσουν την επαγγελματική τους στέγη. Ειδικότερα, υπάρχει μέριμνα για τις ακόλουθες περιπτώσεις:

- Ο εκμισθωτής προβαίνει μέχρι 31.8.2014 σε καταγγελία μίσθωσης η οποία πρόκειται να λήξει μέχρι την ημερομηνία αυτή λόγω συμπλήρωσης 12ετίας

- Έληξε η μίσθωση λόγω συμπλήρωσης 12ετίας αλλά δεν έχουν παρέλθει μέχρι 31.8.2014, 9 μήνες από τη λήξη της,

- Μίσθωση που τελεί υπό την τετραετή παράταση,

Στις παραπάνω περιπτώσεις, ο εκμισθωτής υποχρεούται να καταβάλει στο μισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με έξη (6) μηνιαία μισθώματα.

Η ρύθμιση έχει ως στόχο της να αποφευχθούν αιφνιδιασμοί των ενοικιαστών που λήγουν οι μισθώσεις τους και να δοθεί αρκετός χρόνος στις δύο πλευρές να ενημερωθούν για το νέο καθεστώς και «να τα βρούν» μεταξύ τους, όπως θα συμβεί στις περισσότερες περιπτώσεις.