«Ο ΕΝΦΑ θα επιβάλλεται, όπως είναι λογικό, στο κάθε ακίνητο χωριστά και όχι στο σύνολο της ακίνητης περιουσίας του κάθε φορολογουμένου, όπως συνέβαινε με τους ΦΑΠ» αναφέρουν οι οικονομολόγοι της τράπεζας.

Όπως εξηγούν, η επιβολή του δικαιολογείται από το γεγονός ότι η αξία του ακινήτου εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τις υποδομές και τις υπηρεσίες που προσφέρονται από το κράτος σε κάθε περιοχή.

«Επιπλέον, ο νέος φόρος επιβάλλεται σε μια σημαντικά διευρυμένη φορολογική βάση (και στα εντός σχεδίου οικόπεδα και στα εκτός σχεδίου γήπεδα και αγροτεμάχια) και, επομένως, συνεπάγεται εκλογικευμένη και διαφανή επιβάρυνση για κάθε ακίνητο. Με αυτά τα δεδομένα, οι φορολογικοί συντελεστές πρέπει να είναι χαμηλοί» σημειώνει η τράπεζα.

Οι αδικίες

Προσθέτει όμως ότι για κάποιες συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων (ιδιαίτερα όσον αφορά τα εντός σχεδίου πόλεως οικόπεδα), η φορολογική επιβάρυνση είναι υπέρμετρα υψηλή και μάλλον θα υπάρξουν αλλαγές κατά την διαβούλευση.

Ωστόσο, στα κτίρια, η επιβάρυνση που προκύπτει επί της (ισχύουσας) αντικειμενικής αξίας των ακινήτων είναι σχετικά χαμηλή και αναμένεται να συμβάλλει στην ομαλή λειτουργία της αγοράς ακινήτων, όπως προαναφέρθηκε.

Τέλος, χαμηλή κρίνεται η επιβάρυνση από την επιβολή του ΕΝΦΑ στα εκτός σχεδίου πόλεως γήπεδα και αγροτεμάχια.

Το κόστος ανά κατηγορία

Πιο αναλυτικά, η Alpha Bank σημειώνει τα εξής:

- Κτήρια

Στον τομέα των κτιρίων, η φορολογική επιβάρυνση από τον ΕΝΦΑ διαμορφώνεται περί το 0,35% - 0,45% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου κατά μέσο όρο.

Αυτή η επιβάρυνση μπορεί να είναι μικρότερη για σχετικά παλαιά ακίνητα ή για τα ακίνητα χαμηλών ορόφων και μεγαλύτερη για τα νεόκτιστα ακίνητα και τα ακίνητα υψηλών ορόφων.

Γενικά, η φορολογική επιβάρυνση που προκύπτει από αυτόν τον φόρο για τα κτήρια είναι στις περισσότερες περιπτώσεις μικρότερη από την επιβάρυνση που προέκυπτε από τον ΕΕΤΑ, ενώ καταργείται οριστικά και ο ΦΑΠ.

- Οικόπεδα εντός σχεδίου

Στον τομέα των εντός σχεδίου πόλεως οικοπέδων, η μέση φορολογική επιβάρυνση επί της αντικειμενικής τους αξίας ανέρχεται κατά κανόνα μεταξύ 0,6% - 0,8% ετησίως.

Σε κάθε περίπτωση, όμως, θα πρέπει ο νόμος να προσαρμοσθεί με τέτοιο τρόπο, ούτως ώστε οι συντελεστές αυτοί να μην ξεπερνούν σε καμιά περίπτωση το 1% της αντικειμενικής αξίας.

Με βάση τους συντελεστές που ανακοινώθηκαν, ωστόσο, σε πολλές περιπτώσεις, αυτή η επιβάρυνση θα μπορούσε να θεωρηθεί αναίτια υψηλή και να δημιουργήσει προβλήματα στην εφαρμογή του νόμου.

Βέβαια, στις περισσότερες περιπτώσεις, η φορολογική επιβάρυνση επί της αντικειμενικής αξίας δεν υπερβαίνει το 0,8%.

Για παράδειγμα, ένα τυπικό οικόπεδο 150 τ.μ. αξίας € 55 χιλ (€ 367/τ.μ.), θα κληθεί να πληρώσει φόρο ύψους € 300 κατ’ έτος, ενώ ένα άλλο τυπικό οικόπεδο 200 τ.μ. αξίας € 110 χιλ (€ 550/τ.μ.) θα κληθεί να πληρώσει φόρο ύψους € 800 ετησίως (0,72% επί της αντικειμενικής του αξίας).

Ωστόσο, ακόμη και αυτή η επιβάρυνση που αφορά πολλά νοικοκυριά και επιχειρήσεις δεν μπορεί παρά να θεωρηθεί ως σχετικά υψηλή.

- Τα αργοτεμάχια

Τέλος, όσον αφορά τη φορολόγηση γηπέδων τα οποία βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλης ή οικισμού, ο ΕΝΦΑ προκύπτει από τον Βασικό Συντελεστή Φορολογίας (ΒΣΦ), ο οποίος προσδιορίζεται στα € 1,5 ανά στρέμμα.

Ο συντελεστής αυτός εφαρμόζεται για γήπεδα που έχουν Αρχική Βασική Αξία (ΑΒΑ) έως € 490 ανά στρέμμα, χρησιμοποιούνται για μονοετείς γεωργικές καλλιέργειες και απέχουν πάνω από 800 μέτρα από τη θάλασσα.

Για γήπεδα που έχουν ΑΒΑ άνω των €20.000 το στρέμμα ο συντελεστής φορολόγησης γίνεται €5,25 ανά στρέμμα, εάν δε αυτά τα γήπεδα είναι ελαιοκαλλιέργειες τότε ο συντελεστής φορολόγησης γίνεται €9,45.

Δηλαδή, για ένα αγροτεμάχιο 10 στρεμμάτων, αξίας άνω των € 20.000 ανά στρέμμα που χρησιμοποιείται για ελαιοκαλλιέργεια, ο ΕΝΦΑ θα διαμορφωθεί στα € 94,5 ετησίως.

Αν αυτό το αγροτεμάχιο απέχει μόνο 150 μέτρα από τη θάλασσα, τότε ο ΕΝΦΑ θα ανέλθει στα € 189. Εάν απέχει λιγότερο από 100 μέτρα από τη θάλασσα τότε ο ΕΝΦΑ θα ανέλθει στα € 283,5.