Παρά τις περιορισμένες συναλλαγές επί οικιστικών ακινήτων, ενθαρρυντικό είναι το γεγονός ότι επιβραδύνθηκε αισθητά ο ρυθμός μείωσης των τιμών των διαμερισμάτων (παλαιών και νέων) στο σύνολο της χώρας για δεύτερο κατά σειρά 3μηνο στο δεύτερο μισό του 2013.
Ειδικότερα, το ποσοστό πτώσης των τιμών των οικιστικών ακινήτων σε ετήσια βάση περιορίσθηκε σε -8,5% στο 4ο 3μηνο.2013 από -9,2% το 3ο 3μηνο 2013, -11,7% στο 2ο 3μηνο 2013 και -12,8% το 4ο 3μηνο 2012.
Στο -34% λόγω κρίσης
Συνολικά το 2013 οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν κατά -10,3%, έναντι πτώσης κατά -11,7% το 2012 και -5,5% το 2011.
Γενικά, η σωρευτική πτώση των τιμών των διαμερισμάτων έφθασε στο -33,8% το 2013, έναντι του 2ου 3μήνου 2008, όταν σημειώθηκε η μέγιστη ιστορική τους τιμή.
Επίσης, ενώ στην περίοδο 2000-2008 οι τιμές των οικιστικών ακινήτων αυξήθηκαν κατά +90,9%, η αύξηση του πραγματικού ΑΕΠ ήταν κατά πολύ μικρότερη (+32,9%), γεγονός που δείχνει ότι οι τιμές των κατοικιών, στο χρονικό αυτό διάστημα ήταν σημαντικά αυξημένες.
Η αναμονή για μία πώληση
Παρά την συνεχή πτώση των τιμών των διαμερισμάτων και το σημαντικό πλήθος των προς πώληση κατοικιών, σε τιμές χαμηλότερες της πραγματικής τους αξίας, οι συναλλαγές εξακολουθούν να διαμορφώνονται σε χαμηλά επίπεδα.
Από τη μία πλευρά οι πωλητές προσδοκούν ότι δε θα μειωθεί περαιτέρω η αξία της ακίνητης περιουσίας τους και διστάζουν να πωλήσουν, ενώ από την άλλη οι αγοραστές αναμένουν περαιτέρω υποχώρηση των τιμών.
Η μέση περίοδος αναμονής για τη διάθεση των προσφερόμενων προς πώληση κατοικιών (Πηγή: ΤτΕλλάδος) έφθασε στο ένα έτος περίπου το 2013, έναντι πέντε μήνες το 2009, ενώ η έκπτωση επί της αρχικής τιμής ήταν κατά μέσο όρο 22% περίπου το 2013, έναντι 12,6% το 2009.
Ο αριθμός των συναλλαγών επί των οικιστικών ακινήτων, που πραγματοποιήθηκαν με τη διαμεσολάβηση του τραπεζικού συστήματος, μειώθηκε σημαντικά σε μόλις 3,8 χιλ. στο 4ο 3μηνο.2013 από 4,3 χιλ., 5,0 χιλ. και 10,6 χιλ. στο 3ο ,2ο και 1ο 3μηνο του 2013 αντίστοιχα, έναντι 11,6 χιλ. το 4ο 3μηνο του 2012 (βλ. Διάγραμμα).
Επισημαίνεται ότι ο αριθμός των συναλλαγών στα οικιστικά ακίνητα μειώθηκε από το πολύ υψηλό επίπεδο των 148,1 χιλ. το 2007, σε 30,9 χιλ. το 2012 και 23,8 χιλ. το 2013.
Η πορεία των ενοικίων
Αναφορικά με τα ενοίκια, παρατηρείται ότι, ενώ στην περίοδο 2000 - 2011 αυξήθηκαν σωρευτικά κατά +42,9%, από το 2012 αρχίζουν σταδιακά να μειώνονται, με τη μείωσή τους να λαμβάνει εντονότερο ρυθμό το 2013.
Ειδικότερα, το 2012 η πτώση των ενοικίων ήταν -2,0%. Ωστόσο, η πτώση επιταχύνθηκε σε -4,6% στο 1ο 3μηνο 2013, -6,1% στο 2ο 3μηνο, -7,8% στο 3ο και -9,0% στο 4ο 3μηνο 2013.
Κατά συνέπεια από την αρχή του 2013 αυξάνεται ο λόγος τιμών διαμερισμάτων προς ενοίκια και άρα η πραγματική απόδοση των επενδύσεων σε κατοικίες.
Οι προβλέψεις για 2014
Σύμφωνα με την Alpha Bank, η αγορά ακινήτων εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από υπερβάλλουσα προσφορά και σημαντική υποχώρηση της ζήτησης.
Η εξέλιξη αυτή οφείλεται κυρίως στην μεγάλη πτώση των εγχώριων εισοδημάτων και στην αβεβαιότητα που εξακολουθεί να διέπει τα νοικοκυριά σχετικά με την απασχόληση και τα μελλοντικά τους εισοδήματα.
Επιπρόσθετα, η έλλειψη ρευστότητας, σε συνάρτηση με την καθυστέρηση επιστροφής των καταθέσεων και τους νέους όρους της τραπεζικής χρηματοδότησης, αποτελούν αποτρεπτικούς παράγοντες για την ανάκαμψη της αγοράς οικιστικών ακινήτων.
Οι οικονομολόγοι της Alpha Bank σημειώνουν ότι γενικά η πτώση των τιμών των κατοικιών αναμένεται να περιορισθεί σημαντικά το 2014, ενώ ουσιαστική σταθεροποίηση στα πολύ χαμηλά επίπεδα, που έχουν διαμορφωθεί, προβλέπεται από το 2015, δεδομένου ότι το 2014 θα σημειωθεί αύξηση της οικονομικής δραστηριότητας και μείωση των αντικινήτρων στις επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα.
Οι παράγοντες
Η τράπεζα σημειώνει ότι η αγορά κατοικίας επιβαρύνθηκε σημαντικά και κατά το 2013, εξαιτίας των πολλαπλών φορολογικών επιβαρύνσεων στην περιουσία.
Ευνοϊκή, πάντως, εξέλιξη αποτελεί κατά την Alpha Bank, η σημαντική μείωση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων και ο εξορθολογισμός του πλαισίου των πλειστηριασμών, ενώ αρνητικά εξακολουθούν να επιδρούν ο διπλός φόρος (ΕΝΦΙΑ + ΦΑΠ) και ο φόρος υπεραξίας που επιβάλλονται στα ακίνητα από τις αρχές του 2014.
Πάντως, θετικές προσδοκίες διαφαίνονται για τον κλάδο, δεδομένου ότι αυξάνεται η ζήτηση από το εξωτερικό για αγορές τουριστικών ακινήτων και παραθεριστικής κατοικίας, καθώς η εισροή για κεφαλαίων για αγορά ακινήτων ανήλθε σε € 168 εκατ. το 2013 από € 113 εκατ. το 2012. Πολύ μεγαλύτερη εισροή αναμένεται το 2014, σύμφωνα με τους οικονομολόγους της τράπεζας.