Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις που περιλαμβάνονται στην έκθεση του Διοικητή για το 2012, που δόθηκε από την ΤτΕ τη Δευτέρα στη δημοσιότητα, με βάση τις προσδοκίες των νοικοκυριών, αλλά και τη συνεχιζόμενη αβεβαιότητα, εκτιμάται ότι οι πτωτικές πιέσεις στις τιμές των ακινήτων είναι πιθανόν να συνεχιστούν και τα επόμενα τρίμηνα, με περιορισμένο ωστόσο τον κίνδυνο απότομης μεταβολής τους.

«Μετά τη συνεχή αποκλιμάκωση των τιμών τα τελευταία έτη, η ελληνική αγορά ακινήτων πιθανότατα δεν παρουσιάζει χαρακτηριστικά σημαντικής υπερτίμησης καθώς, εκτός των άλλων, υποχώρησε σημαντικά τα τελευταία πέντε έτη ο λόγος του δείκτη τιμών των κατοικιών προς το δείκτη των ενοικίων ο οποίος συνήθως αξιολογείται μαζί με άλλους παράγοντες ως δείκτης αποτίμησης της αγοράς ακινήτων» τονίζει η Τράπεζα της Ελλάδος.

Πτώση έως το 2016;

Στην έκθεση της Τράπεζας της Ελλάδος παρατίθενται εκτιμήσεις διεθνών οίκων σε σχέση με την ελληνική κτηματαγορά.

Συγκεκριμένα, σε πρόσφατη έκθεσή του ο οίκος αξιολόγησης πιστοληπτικής ικανότητας Fitch προέβλεψε την περαιτέρω κάμψη των τιμών στην ελληνική αγορά κατοικίας το 2013.

Η εκτίμηση αυτή προκύπτει ως αποτέλεσμα των παραγόντων οι οποίοι αναμένεται να κυριαρχήσουν κατά το 2013 και ειδικότερα της μειωμένης δραστηριότητας χορήγησης στεγαστικών δανείων, της υψηλής ανεργίας, των πιέσεων στα εισοδήματα των νοικοκυριών και της χαμηλής καταναλωτικής εμπιστοσύνης, του υψηλού ποσοστού των επισφαλών δανείων κ.ά.

Ανάλογη πτώση των τιμών των κατοικιών και για μακρότερο χρονικό διάστημα (έως το 2016) προβλέπει για την Ελλάδα και πρόσφατη έκθεση της Deutscshe Bank, δεδομένου ότι το υφιστάμενο απόθεμα των 150.000 και πλέον νεόδμητων κατοικιών είναι σχεδόν αδύνατον να απορροφηθεί μέσα στην ερχόμενη τετραετία, καθώς οι μισθοί συμπιέζονται και η ανεργία αγγίζει εξαιρετικά υψηλά επίπεδα.

Αντέχουν τα νεόδμητα

Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, μεγαλύτερη ανθεκτικότητα του ρυθμού μείωσης των τιμών καταγράφεται για τα νεόδμητα διαμερίσματα που κατά κανόνα διατίθενται προς πώληση από τους κατασκευαστές, η οποία ωστόσο φαίνεται να κάμπτεται, με βάση τα πιο πρόσφατα στοιχεία, από το α’ τρίμηνο του 2012.

Στη σχετική αυτή ανθεκτικότητα των τιμών των κατοικιών εκτιμάται ότι συνέβαλαν το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης, ο μεγάλος αριθμός των πολύ μικρών επιχειρήσεων οικογενειακού χαρακτήρα που δραστηριοποιούνται στην κατασκευή κατοικιών, η υψηλή κερδοφορία των επιχειρήσεων αυτών πριν από την τρέχουσα κρίση και η μικρή εξάρτησή τους από τον τραπεζικό δανεισμό, η χαμηλή συχνότητα μεταπώλησης των ακινήτων και το υψηλό κόστος συναλλαγών, το αυξανόμενο κόστος κατασκευής που δυσχεραίνει την αντικατάσταση του διαθέσιμου αποθέματος, η αυξημένη εμπιστοσύνη των ελληνικών νοικοκυριών προς την ακίνητη περιουσία κ.ά.

Η μείωση των τιμών ήταν μεγαλύτερη για τα “παλαιά” διαμερίσματα (ηλικίας άνω των 5 ετών: -30,1%) από ό,τι για τα “νέα” (ηλικίας έως 5 ετών: -24,5%), καθώς και στην περιοχή της Θεσσαλονίκης (-34,7%) έναντι της Αθήνας (-27,9%) και κυρίως των λοιπών περιοχών (-26,4%).

Πότε θα έρθει η ανάκαμψη

Από την αρχή της τρέχουσας κρίσης (γ’ τρίμηνο του 2008) έως το δ’ τρίμηνο του 2012 η συνολική υποχώρηση των τιμών των διαμερισμάτων έφθασε σε ονομαστικούς όρους το 27,9%.

Η Τράπεζα της Ελλάδος στην έκθεσή της τονίζει ότι η προοπτική ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων εξαρτάται, μεταξύ άλλων, από τη βελτίωση των προσδοκιών των επιχειρήσεων και των νοικοκυριών, τη βελτίωση των συνθηκών χρηματοδότησης από το τραπεζικό σύστημα.

Επιπλέον, σημαντικό ρόλο θα παίξουν η υποχώρηση της αβεβαιότητας, η ενίσχυση των προοπτικών ανάκαμψης της ελληνικής οικονομίας, η σταθεροποίηση του φορολογικού πλαισίου και η μείωση της φορολογικής επιβάρυνσης των ακινήτων.

Βασικοί δείκτες στην αγορά ακινήτων