A- A+
Eurobank: Στο 2003 έχουν επιστρέψει οι τιμές στην κτηματαγορά - Κλιμακώνεται η πτώση
Πτώση 27,9% σε σχέση με τα υψηλά του 2008 έχουν καταγράψει οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα, σύμφωνα με ανάλυση της Eurobank. Γιατί είναι απαισιόδοξη η τράπεζα για την κτηματαγορά.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάζει η Eurobank σε ειδική ανάλυσή της, οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων έπεσαν το 4ο τρίμ. 2012 κατά 13,2% σε ετήσια βάση (Q3: -12,6%, Q2: -10,8%, Q1: -10,2%).

Για το σύνολο του 2012 οι τιμές έπεσαν κατά 11,7% κατά μέσο όρο, περισσότερο από ότι τα προηγούμενα τρία χρόνια: 2011 -5,5%, 2010 -4,7%, 2009 -3,7%.

Οι τιμές έχουν πέσει αθροιστικά κατά 27,9% σε σχέση με την υψηλότερη τιμή του δείκτη το 3ο τρίμ. 2008 και έχουν επιστρέψει στα επίπεδα τέλους του 2003.

Γιατί πέφτουν οι τιμές

«Αυτή η κλιμάκωση στην πτώση των τιμών δεν προκαλεί έκπληξη» τονίζει η Eurobank.

Σύμφωνα με τους αναλυτές της, η ύφεση είναι ο κυριότερος παράγοντας υποχώρησης των τιμών, αλλά μεγάλο ρόλο έπαιξε και η αυξημένη αβεβαιότητα για κρίσιμα θέματα της αγοράς, όπως η φορολογική μεταχείριση τόσο της κατοχής ακίνητης περιούσιας όσο και των συναλλαγών, το καθεστώς των πλειστηριασμών ακινήτων για χρέη καθώς και το σύστημα των αντικειμενικών αξιών.

Η αβεβαιότητα αυτή παραμένει αυξημένη και εμποδίζει την ανάκαμψη της δραστηριότητας στην αγορά παρά την πτώση των τιμών.

Το μέγεθος της ύφεσης και της μεγάλης συνεπακόλουθης μείωσης του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών υποσκέλισε εκείνους τους παράγοντες που βοηθούσαν στην συγκράτηση των τιμών τα πρώτα χρόνια της κρίσης.

Αυτοί οι παράγοντες περιλαμβάνουν το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης, το μεγάλο αριθμό μικρών οικογενειακών κυρίως επιχειρήσεων κατασκευής κατοικιών με χαμηλούς δείκτες πιστωτικής μόχλευσης και υψηλή κερδοφορία πριν από την κρίση και κυρίως το γεγονός ότι τα ελληνικά νοικοκυριά ιστορικά θεωρούσαν την επένδυση στα ακίνητα ως ασφαλή (προστασία κυρίως από τον πληθωρισμό) και ήταν μακροχρόνιοι επενδυτές.

Η έρευνα της Eurobank έχει δείξει ότι κατά την περίοδο αύξησης των τιμών τα ελληνικά νοικοκυριά που προχωρούσαν στην αγορά κατοικίας δεν σκόπευαν να προχωρήσουν σε μεταπώληση ακόμα και αν οι τιμές ανέβαιναν και άλλο, αντίθετα από ότι συνέβη σε άλλες χώρες

«Κανείς δεν αγοράζει»

Σύμφωνα με τους αναλυτές της τράπεζας, η μεγάλη πτώση που παρατηρείται στις συναλλαγές δεν οφείλεται μόνο στην ύφεση.

Μεγάλο ρόλο παίζει και η συνεχώς αυξανόμενη αβεβαιότητα όσον αφορά την μελλοντική φορολογική μεταχείριση της κατοχής ακίνητης περιουσίας αλλά και των συναλλαγών.

Επίσης η αβεβαιότητα όσον αφορά το καθεστώς των πλειστηριασμών κρατά πολλούς μακριά από την αγορά, καθώς αναμένουν μεγάλες πιέσεις στις τιμές όταν και αν αρθεί το καθεστώς αναστολής πλειστηριασμών για την πρώτη κατοικία.

«Δεν ήταν βαριά η φορολογία»

Στην Ελλάδα η κατοχή ακίνητης περιουσίας δεν φορολογείτο βαριά, σύμφωνα με την Eurobank, κάτι που άλλαξε με την επιβολή του ειδικού τέλους στα ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα.

«Οι προθέσεις του Υπ. Οικονομικών για την ενοποίηση όλων των φόρων ακινήτων και η απλοποίηση του συστήματος είναι απαραίτητες και αναγκαίες» τονίζει η τράπεζα.

Προσθέτει όμως ότι η αβεβαιότητα, όμως, για το ύψος και την έκταση της φορολόγησης είναι καταστροφική.

«Έχει δημιουργηθεί η βεβαιότητα ότι στο μέλλον η φορολογία της κατοχής ακινήτων θα παραμείνει μεγάλη. Τα δημοσιεύματα για σχέδια επιβολής φόρου στα κέρδη από αγοραπωλησία ακινήτων, επίσης δημιούργησαν προβλήματα» επισημαίνει η Eurobank.

«Το γεγονός ότι η αγορά είναι σε πτώση άρα οι όποιες πωλήσεις αυτό το διάστημα δεν αποφέρουν κέρδη άρα δεν θα απέφεραν ούτε φόρους μπορεί να αποτελεί επιχείρημα για την μη επιβολή ενός τέτοιου φόρου τώρα, αλλά τι θα συμβεί αν η αγορά αρχίσει να ανεβαίνει;» αναρωτιούνται οι αναλυτές της Eurobank.

Αβεβαιότητα επικρατεί και για την αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών, που σημειωτέων αποτελεί μνημονιακή υποχρέωση η δημιουργία ενός σταθερού μηχανισμού για την αναθεώρησή τους και τον εναρμονισμό τους με τις αγοραίες αξίες.

Η αναστολή των πλειστηριασμών

Εξάλλου, η Eurobank τονίζει ότι η αναστολή των πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας για χρέη στις τράπεζες (με συγκεκριμένα κριτήρια) μέχρι το τέλος του 2013 είναι κοινωνικά θεμιτή.

Από την άλλη πλευρά όταν και αν αυτή η αναστολή τερματιστεί η πίεση στις τιμές θα μπορούσε να είναι σημαντική, ανάλογα με τις ρυθμίσεις που θα συνοδεύουν τη λήξη της.

Ως εκ τούτου, πιθανοί αγοραστές ελπίζουν ότι η αγορά θα «πλημμυρήσει» από ακίνητα.

Επενδύσεις και απασχόληση

Οι επενδύσεις στις κατασκευές (κατοικιών και μη) είναι σε ελεύθερη πτώση, έχοντας μειωθεί συνολικά -62,7% σε σταθερές τιμές σε σχέση με το 2007 (εκτιμήσεις ΕΕ). Οι επενδύσεις σε κατασκευές κατοικιών μειώθηκαν συνολικά -71,2% την ίδια περίοδο, ενώ οι επενδύσεις σε κατασκευές μη-κατοικιών μειώθηκαν πολύ λιγότερο κατά -34,5%.

Εξάλλου, παρά την ύφεση και την πτώση των κατασκευών, το κόστος παρέμεινε υψηλό. Το συνολικό κόστος μειώθηκε οριακά το 2012: -0,08%, 2011: +1,05%, 2010: +1,8%, 2009: -0,3%.

Αυτό οφείλεται κυρίως στην αύξηση του κόστους των υλικών, 2012: +0,6%, 2011: +2,5%, 2010: +3,0%, 2009: -0,7%. Το κόστος εργασίας αντίθετα μειώθηκε, 2012: -1,1%, 2011: -1,1%, 2010: 0,0%, 2009: +0,3%.

Οι εξελίξεις στο Δείκτη Κόστους Εργασίας για Κατασκευή Κτιρίων Κατοικιών δεν συμβαδίζουν με τα στοιχεία που έχουμε για τις εξελίξεις στο μοναδιαίο κόστος εργασίας και στο μέσο κόστος εργασίας για το σύνολο της οικονομίας.

Οι τιμές πώλησης

Σύμφωνα με τα στοιχεία της RE/MAX, οι τιμές πώλησης κατοικιών διαμορφώνονται σήμερα ως εξής: