Πρόκειται για ένα πρόβλημα που εμφανίζεται ολοένα και πιο συχνά μετά το ξέσπασμα της κρίσης, καθιστώντας σε αρκετές περιπτώσεις τους ιδιοκτήτες όμηρους των ενοικιαστών τους, οι οποίοι και δεν πληρώνουν και δεν φεύγουν από το ακίνητο.
Όπως επισημαίνει η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), έχει μεγάλη σημασία ο τρόπος και ο χρόνος που ο κάθε ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης θα αντιδράσει σε ένα τέτοιο γεγονός, ιδιαίτερα αν βρίσκεται αντιμέτωπος με συστηματικούς κακοπληρωτές.
Όπως αναφέρει χαρακτηριστικά, κάθε καθυστέρηση και κάθε λάθος είναι εις βάρος του ιδιοκτήτη, αφού τις περισσότερες φορές είναι αδύνατη η είσπραξη των οφειλομένων μισθωμάτων.
Τρεις τρόποι έξωσης
Νομικά υπάρχουν τρεις τρόποι που μπορεί να χρησιμοποιήσει κανείς, αν καταφύγει στο αρμόδιο δικαστήριο:
1. Καταγγελία της μίσθωσης σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα
2. Αγωγή για δυστροπία σύμφωνα με τον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας και
3. Έκδοση διαταγής απόδοσης μίσθιου, χωρίς διεξαγωγή δίκης.
Αλλαγή νόμου
Η ΠΟΜΙΔΑ πρότεινε και το υπουργείο Δικαιοσύνης αποδέχθηκε και ενσωμάτωσε στο νόμο 4055/2012 για τη «Δίκαιη δίκη και την εύλογη διάρκειά της», σημαντικότατες αλλαγές στη διαδικασία διαταγής απόδοσης μισθίου, οι οποίες είναι ιδιαίτερα χρήσιμες και κρίσιμες στην αντιμετώπιση των κακοπληρωτών, γιατί συντομεύουν και απλοποιούν την όλη σχετική διαδικασία.
Με τις τελευταίες αυτές τροποποιήσεις στην παραπάνω διαδικασία της διαταγής απόδοσης χρήσης μίσθιου, ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει με ειδικό καταψηφιστικό αίτημα, να υποχρεωθεί ο μισθωτής να του καταβάλλει και τα ανεξόφλητα ενοίκια, κοινόχρηστα και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας.
Έξωση σε 50 ημέρες
Ωστόσο, για την έκδοση σχετικής απόφασης, πρέπει να πληρούνται ορισμένες προϋποθέσεις, όπως η ύπαρξη έγκυρης και έγγραφης σύμβασης μίσθωσης, η καθυστέρηση μισθώματος από δυστροπία του ενοικιαστή και αλλά και να έχει τηρηθεί η συγκεκριμένη εκ του νόμου ταχθείσα διαδικασία.
Δηλαδή απαιτείται να έχει προηγηθεί έγγραφη όχληση του μισθωτή (εξώδικο) τουλάχιστον ένα μήνα πριν από την κατάθεση της διαταγής αποδόσεως της χρήσης του μισθίου και η μη πληρωμή του μισθώματος μέσα στον χρόνο αυτό.
Η έκδοση σχετικής απόφασης είναι ζήτημα ημερών (ανάλογα με το φόρτο του δικαστηρίου, στο οποίο έχει εισαχθεί η σχετική Αίτηση), αποτελεί δε τίτλο εκτελεστό και μπορεί να εκτελεσθεί μετά την πάροδο είκοσι ημερών από την επίδοση της απόφασης στον οφειλέτη- ενοικιαστή.
Πλέον, η διαδικασία μπορεί να ολοκληρωθεί σε 51 ημέρες.
Αποζημίωση για ζημιές
Στην περίπτωση που υπάρχουν και ζημιές στο μίσθιο για τις οποίες ο ιδιοκτήτης ζητά αποζημίωση, τότε απαιτείται ειδικό αίτημα στο Δικαστήριο, που μπορεί να προβληθεί μόνο στις δύο πρώτες διαδικασίες.
Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, Η επιλογή της ενδεδειγμένης σε κάθε περίπτωση διαδικασίας, αποτελεί επιλογή και ευθύνη του Δικηγόρου του κάθε ιδιοκτήτη, ανάλογα με τις ιδιαίτερες συνθήκες κάθε μίσθωσης.
Όπως τονίζει σχετικά, η ευθύνη του ιδιοκτήτη εντοπίζεται στην επιλογή του κατάλληλου δικηγόρου, ο οποίος θα μπορέσει να αντιμετωπίσει όσο πιο σύντομα και αποτελεσματικά γίνεται, τη δυσάρεστη αυτή κατάσταση.
Μηνύματα …αποχώρησης
Σαφέστατο προμήνυμα επικείμενης ...άτακτης αποχώρησης μισθωτή από μισθωμένο διαμέρισμα, γραφείο κλπ. είναι όχι τόσο η μη πληρωμή των μισθωμάτων, όσο η παύση πληρωμής των λογαριασμών κοινής ωφέλειας και ιδίως των κοινοχρήστων δαπανών.
Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, επειδή όλοι οι κανονισμοί πολυκατοικιών προβλέπουν ότι τα απλήρωτα κοινόχρηστα τελικά βαρύνουν τους εκμισθωτές, αυτοί θα πρέπει να ενημερώνονται από τους διαχειριστές πολυκατοικιών ότι υπάρχουν απλήρωτοι λογαριασμοί, εγκαίρως και όχι όταν πλέον είναι ήδη πολύ αργά.
Επίσης, σημειώνει ότι ο κάθε εκμισθωτής θα πρέπει να παρακολουθεί και να βεβαιώνεται ότι εξοφλούνται εγκαίρως οι λογαριασμοί κοινής ωφελείας του ακινήτου του, π.χ. της ΕΥΔΑΠ που τον βαρύνουν σε κάθε περίπτωση, όπως και τα δημοτικά τέλη, ακόμη και αν ο λογαριασμός της ΔΕΗ είναι στο όνομα του ενοικιαστή.